Toelichting op de winst- en verliesrekening
Bedragen x € 1.000
2.1 Exploitatie vastgoedportefeuille
2.1.1 Huuropbrengsten
| 2025 | 2024 | ||
|---|---|---|---|
| Netto huur woningen | DAEB | 64.613 | 62.026 |
| niet-DAEB | 12.366 | 11.903 | |
| Netto huur niet-woningen | DAEB | 4.523 | 4.226 |
| niet-DAEB | 2.705 | 2.800 | |
| Af: huurderving leegstand | -1.206 | -1.227 | |
| Af: huurderving sloop | -262 | -340 | |
| Af: dotatie voorziening dubieuze debiteuren | -261 | -346 | |
| Totaal huuropbrengsten | 82.478 | 79.042 |
De totale huuropbrengsten zijn ten opzichte van 2025 met 4,5% (€ 3,5 miljoen) gestegen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door mutaties huurharmonisatie, de huurverhoging , nieuwe opleveringen en lagere huurderving. De huuropbrengsten zijn volledig gerealiseerd in regio rijnmond.
2.1.2 Opbrengsten servicecontracten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Vergoedingen leveringen en diensten (stook- en servicekosten, glasverzekering) | 6.199 | 6.331 |
| Doorbelaste administratiekosten | 134 | 156 |
| Af: leeg voor verhuur | -61 | -76 |
| Af: te verrekenen (vooruitbetaalde bedragen) met huurders | -718 | -692 |
| Totaal opbrengsten servicecontracten | 5.554 | 5.719 |
De opbrengsten servicecontracten bestaan uit de in rekening gebrachte voorschotten minus de nog met bewoners af te rekenen kosten over 2025 en voorgaande jaren.
2.1.3 Lasten servicecontracten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Lasten leveringen en diensten (service- en stookkosten, glasverzekering) | 4.936 | 5.200 |
| Administratiekosten | 134 | 156 |
| Toerekening indirecte kosten | 532 | 475 |
| Totaal lasten servicecontracten | 5.602 | 5.831 |
De lasten servicecontracten bestaan uit de door leveranciers in rekening gebrachte kosten in het verslagjaar, administratiekosten en de toerekening van onze indirecte kosten.
2.1.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| VvE bijdragen | 213 | 366 |
| Beheerkosten woonwagens | - | - |
| Toerekening indirecte kosten | 6.184 | 6.070 |
| Totaal lasten verhuur en beheer | 6.397 | 6.436 |
De (indirecte) kosten die hier gepresenteerd worden, zijn het deel van de personeels- en overige bedrijfslasten die direct toe te rekenen zijn aan onze primaire activiteit: verhuur en beheer van vastgoed.
2.1.5 Lasten onderhoudsactiviteiten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Planmatig onderhoud | 13.522 | 11.908 |
| Contractonderhoud | 4.079 | 2.929 |
| Kwaliteitsonderhoud | 138 | 847 |
| Reparatie onderhoud | 5.464 | 5.861 |
| Mutatieonderhoud | 3.081 | 3.120 |
| Onderhoud Badkamer, Keuken en Toiletten | 2.793 | 2.916 |
| Toerekening indirecte kosten | 3.797 | 3.692 |
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | 32.874 | 31.273 |
De totale lasten onderhoud zijn in 2025 € 1,6 miljoen hoger dan in 2024.
Het planmatig onderhoud is t.o.v. 2024 gestegen met 14%. De toename wordt met name veroorzaakt door correcties vanuit te activeren onderhoud naar planmatig onderhoud.
Het planmatig onderhoud is t.o.v. 2024 gestegen met 14%. De toename wordt met name veroorzaakt door correcties vanuit te activeren onderhoud naar planmatig onderhoud.
2.1.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Onroerend zaak belasting | 2.616 | 2.584 |
| Rioolbelastingen | 1.108 | 1.086 |
| Waterschapslasten | 1.046 | 1.046 |
| Overige belastingen | - | -7 |
| Verzekeringen vastgoed in exploitatie | 173 | 172 |
| Vaste activa ten behoeve van leveringen en diensten | 61 | 85 |
| Overige directe exploitatiekosten | 9 | 226 |
| Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit | 5.013 | 5.192 |
De totale overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn € 0,2 miljoen lager dan in 2024.
2.2 Verkoop vastgoed in ontwikkeling
Zowel in 2025 als in 2024 hebben geen verkoopactiviteiten van nieuwbouwwoningen plaatsgevonden.
2.3 Verkoop vastgoedportefeuille
| 31-12-2025 | 31-12-2024 | |
|---|---|---|
| Voormalige huurwoningen | ||
| Verkoopopbrengst huurwoningen | 2.996 | 3.266 |
| Af: verkoopkosten huurwoningen | -81 | -116 |
| Af: boekwaarde huurwoningen | -1.758 | -1.950 |
| Resultaat huurwoningen | 1.157 | 1.200 |
| VOV woningen | ||
| Verkoopopbrengst VOV woningen | 86 | - |
| Af: verkoopkosten VOV woningen | -5 | - |
| Af: boekwaarde VOV woningen | - | - |
| Resultaat VOV woningen | 81 | - |
| Af: toegerekende organisatiekosten | -94 | -80 |
| Totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 1.144 | 1.120 |
In 2025 zijn 8 voormalig huurwoningen (2024: 10) in Ridderkerk verkocht en 1 koopgarant woning (2024: 0) in Ridderkerk afgekocht.
2.4 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2.4.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Overige waardeveranderingen projecten | -40.814 | -51.261 |
| Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -40.814 | -51.261 |
De overige waardeveranderingen projecten laten zich als volgt specificeren:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Waardeverminderingen | ||
| Blaak | -1.637 | -25 |
| Hollandsestraat | - | -39.038 |
| Westdonck fase 1a | - | -3.132 |
| Rietstapstraat - Landstraat | - | -7.688 |
| Vrouwenpolder vlek 4 | - | -3.010 |
| Mauritsweg cpl 2+3 | -96 | - |
| Voormalig WBV bezit cpl 159+160 | -1.778 | - |
| Terbregse Rottekade | -613 | - |
| Stationstuinen fase 1 | -11.441 | - |
| Westdonck GREX | -21.550 | - |
| Westdonck fase 1b | -4.729 | - |
| Kruisdijkpark | -3.059 | - |
| JS Bachstraat | -35 | - |
| Tussentelling waardeverminderingen | -44.938 | -52.893 |
| Terugname waardeveminderingen | ||
| Verlaging ORT Dorpsdijk Rhoon | 81 | 397 |
| Verlaging ORT Prunuslaan | 275 | 405 |
| Verlaging ORT Rembrandtweg fase 2 | 122 | 2.229 |
| Verlaging ORT JS Bachstraat | - | 252 |
| Oplevering Lagewei | 1.160 | 367 |
| Oplevering Knarrenhof | - | 26 |
| Verlaging ORT Rietstapstraat - Landstraat | 194 | - |
| Verlaging ORT Hollandsestraat | 3.222 | - |
| Verlaging ORT Westdonck fase 1a | 380 | - |
| Verlaging ORT Vrouwenpolder vlek 4 | 379 | - |
| Tussentelling terugnames | 5.813 | 3.676 |
| Afwaardering projectkosten | ||
| Voorbereidingskosten diverse projecten | -1.654 | -2.157 |
| Bijzondere waardemutaties | ||
| Impaiment marktwaarde kantoor Koningsplein | -35 | 113 |
| Totaal overige waardeveranderingen projecten | -40.814 | -51.261 |
Waardeverminderingen
In 2025 zijn voor de projecten Blaak, JS Bachstraat, Mauritsweg cpl 2+3, Voormalig WBV bezit cpl 159+160, Terbregse Rottekade, Stationstuinen fase 1, Westdonck GREX, Kruisdijkpark en Westdonck fase 1b voorzieningen(deels aanvullend) getroffen.
Terugname waardeverminderingen
In 2025 is de voorziening ORT voor de projecten Rembrandtweg fase 2, Dorpsdijk Rhoon, Prunuslaan, Hollandsestraat, Westdonck fase 1a en Vrouwenpolder vlek 4 naar beneden bijgesteld. Lagewei is opgeleverd. De oplevering en waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat, is verantwoord onder de vastgoedbeleggingen.
Afwaardering projectkosten
In 2025 is € 1,7 miljoen (2024: € 2,2 miljoen) aan kosten voor haalbaarheidsonderzoeken en voorbereidingskosten projecten direct ten laste van het resultaat gebracht.
Bijzondere waardemutaties
In 2025 heeft opnieuw waardering van het kantoorpand plaatsgevonden en is de impairment van € 35k (negatief) verwerkt onder de overige waardeveranderingen.
2.4.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedpoertefuille | ||
| DAEB-vastgoed in exploitatie | ||
| - Toename marktwaarde | 111.693 | 103.700 |
| - Afname marktwaarde | -2.085 | -2.223 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen DAEB-vastgoed | 109.608 | 101.477 |
| Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie | ||
| - Toename marktwaarde | 19.761 | 24.311 |
| - Afname marktwaarde | -231 | -400 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen Niet-DAEB-vastgoed | 19.530 | 23.911 |
| Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedpoertefuille | 129.138 | 125.388 |
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op vastgoedbeleggingen (1.2).
2.4.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| - Toename marktwaarde | 614 | 1.336 |
| - Afname marktwaarde | - | - |
| - Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen | -486 | -1.014 |
| Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden | 128 | 322 |
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden zijn in 2025 beïnvloed door meerdere factoren. Er zijn twee eenheden teruggekocht, waardoor het aantal eenheden dat is opgenomen onder de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden afgenomen zijn (2024: 2). Daarnaast is er één eenheid afgekocht waardoor het aantal eenheden dat is opgenomen onder de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden verder is afgenomen (2024: 0). Per saldo wordt het aantal V.O.V. woningen dus 3 lager dan voorgaand jaar.
2.5 Overige activiteiten
2.5.1 Opbrengsten overige activiteiten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Opbrengst overige verhuur | - | 9 |
| Nagekomen baten exploitaties | 330 | 421 |
| Totaal opbrengsten overige activiteiten | 330 | 430 |
In deze post worden ontvangen beheervergoedingen, overige verhuuropbrengsten en opbrengsten Energie Prestatie Vergoeding (EPV) verantwoord.
2.5.2 Kosten overige activiteiten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Overige | - | 13 |
| Totaal kosten overige activiteiten | - | 13 |
Afschrijvingen
Het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte afschrijvingen bedraagt ultimo 2025 € 510.289 (2024: € 547.571).
Lonen en salarissen
Aangezien de functionele indeling wordt toegepast, dient in de toelichting op de resultatenrekening additionele informatie worden verstrekt over de categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte lonen en salarissen [RJ 270.504]. Het overzicht is als volgt:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Lonen en salarissen | 7.309 | 7.213 |
| Sociale lasten | 1.153 | 1.085 |
| Pensioenlasten | 862 | 754 |
| Overige personeelskosten incl. externen | 2.469 | 2.705 |
| Totaal lonen en salarissen | 11.793 | 11.757 |
Werknemers
In 2025 bestond het personeelsbestand van Wooncompas gemiddeld uit 105,7 fte (2024: 106,4 fte). Dit aantal is als volgt over de organisatie verdeeld:
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Directie en staf | 4,6 | 5,6 |
| Financiën en bedrijfsvoering | 27,4 | 27,1 |
| Wonen | 54,8 | 58,4 |
| Vastgoed | 18,9 | 15,3 |
| Totaal bezetting | 105,7 | 106,4 |
Er zijn geen werknemers werkzaam buiten Nederland.
2.6 Overige organisatiekosten
2.6.1 Overige organisatiekosten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Heffingen | 306 | 281 |
| Projecten intern | - | 4 |
| Overige organisatiekosten | 1.053 | 944 |
| Toerekening indirecte kosten | 4.107 | 3.438 |
| Totaal Overige organisatiekosten | 5.466 | 4.667 |
Wooncompas is een organisatie die volop in ontwikkeling is, de overige organisatiekosten zijn
hiervan een weerspiegeling. De totale overige organisatiekosten zijn € 0,9 miljoen hoger dan
in 2024, dit is het met name het gevolg van een hogere toerekening indirecte kosten in 2025.
hiervan een weerspiegeling. De totale overige organisatiekosten zijn € 0,9 miljoen hoger dan
in 2024, dit is het met name het gevolg van een hogere toerekening indirecte kosten in 2025.
Honoraria accountantsorganisatie
De kosten van de accountant worden hieronder gespecificeerd:
| Accountantshonoraria 2025 | BDO | Totaal |
|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | 171 | 171 |
| Andere controlewerkzaamheden | 15 | - |
| Fiscale advisering | - | - |
| Andere niet-controle diensten | - | - |
| Accountantskosten | 186 | 171 |
| Accountantshonoraria 2024 | BDO | Totaal |
|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | 180 | 180 |
| Andere controlewerkzaamheden | 14 | 14 |
| Fiscale advisering | - | - |
| Andere niet-controle diensten | - | - |
| Accountantskosten | 194 | 194 |
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Wooncompas en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk
waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.
waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.
2.7 Leefbaarheid
2.7.1 Kosten en toegerekende organisatiekosten leefbaarheid
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Directe kosten leefbaarheid | 493 | 410 |
| Toerekening indirecte kosten | 1.105 | 1.001 |
| Totaal Overige organisatiekosten | 1.598 | 1.411 |
De kosten voor leefbaarheid zijn te verdelen in directe kosten en indirecte kosten. Directe kosten hebben betrekking op daadwerkelijke activiteiten in de wijk. De indirecte kosten hebben betrekking op de toerekening van organisatiekosten op basis van de urenbesteding van het personeel. Deze inschatting wordt jaarlijks herijkt.
2.8 Financiële baten en lasten
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en van effecten die tot de vlottende activa behoren | - | - |
| Totaal wijzigingen in de waarde van financiële vaste activa en effecten die tot de vlottende activa behoren |
- | - |
| Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | -56 | -104 |
| Rentebaten en soortgelijke opbrengsten | -56 | -104 |
| Rentelasten leningenportefeuille | 8.394 | 7.988 |
| Kosten van financiering en borgstelling | 54 | 52 |
| Toegerekende rente projecten | -361 | -1.146 |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | 8.087 | 6.894 |
| Saldo financiële baten en lasten | 8.031 | 6.790 |
Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Dit betreft de rente op de liquide middelen.
Rentelasten leningenportefeuille
In 2025 is de leningenportefeuille per saldo toegenomen met € 31,5 miljoen (nominaal).
Het gemiddelde rentepercentage van de totale portefeuille is ultimo jaar is 2,98% (2024: 2,94%). De
vrijval van de agio op de overgenomen leningen van Vestia in 2020 is in mindering gebracht
van de rentelasten.
Kosten van financiering en borgstelling
De borgstellingsvergoeding is iets toegenomen voor 2025 : € 54K (2024: 52K)
Toegerekende rente projecten
De toegerekende rente tijdens de bouw van vastgoed in ontwikkeling is geboekt op het project en gepresenteerd als rentebaten onder de rentelasten. In het boekjaar werd ter zake vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie een bedrag van € 0,4 miljoen (2024: € 1,1 miljoen) aan bouwrente geactiveerd.
2.9 Belastingen
De post belastingen bestaat uit de acute last van boekjaar 2025, de mutaties in de latenties en het effect van de ingediende aangifte over boekjaar 2024.
| 2025 | 2024 | Referentie | |
|---|---|---|---|
| Mutatie inzake waarderingsverschil leningen o/g (agio en disagio) | - | -369 | |
| Mutatie inzake waarderingsverschil vastgoedbeleggingen in exploitatie | -230 | -932 | |
| Mutatie in de actieve latentie vennootschapsbelasting | -230 | -1.301 | 1.4.2 |
| Te betalen vennootschapsbelasting 2017 (Rijsaard en Vooruitgang) | - | -2 | |
| Te vorderen vennootschapsbelasting 2023 Wooncompas | - | 2.511 | |
| Te vorderen vennootschapsbelasting 2024 Wooncompas | - | 2.169 | |
| Te vorderen vennootschapsbelasting 2025 Wooncompas | 1.028 | - | |
| Te vorderen/betalen vennootschapsbelasting | 1.028 | 4.678 | 1.6.3/1.11.3 |
| De mutaties in de vennootschapsbelasting met resultaateffect zijn als volgt: | |||
| Verschuldigde vennootschapsbelasting op basis van fiscaal resultaat (acute last) | 5.393 | 5.277 | |
| Verwerkte vpb last in de winst-en-verliesrekening n.a.v. afname actieve latentie | 230 | 1.302 | |
| Vennootschapsbelasting voorgaande jaren | -502 | -1.217 | |
| Vennootschapsbelasting eind boekjaar | 5.121 | 5.362 |
Het waarderingsverschil voor vastgoedbeleggingen in exploitatie is het op dit moment bekende verschil tussen de fiscale en commerciële waarde, namelijk het afschrijvingspotentieel.
De latenties zijn berekend tegen een vennootschapsbelastingtarief van 25,8 procent en een disconteringsvoet van 2,21 procent (0,742 * de gemiddelde vermogenskostenvoet van 2,98 procent). De mutatie van de actieve belastinglatenties zijn in de winst-en-verliesrekening verantwoord.
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat
De opstelling voor het bepalen van het fiscaal resultaat 2025 is als volgt:
| 2025 | 2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| Commercieel resultaat voor belasting | 112.978 | 99.147 | ||
| Correcties i.v.m. afschrijvingen/waardeverminderingen | 40.814 | 51.261 | ||
| Waardeverminderingen vastgoedportefeuille | -129.265 | -125.710 | ||
| Afschrijving geactiveerd fiscaal onderhoudskosten | - | - | ||
| -88.451 | -74.449 | |||
| Fiscaal afschrijvingen: | ||||
| Afschrijving bestaand bezit | -1.087 | -1.489 | ||
| Afschrijving onroerend goed eigen kantoor/magazijn | -107 | -91 | ||
| -1.194 | -1.580 | |||
| Correctie winst verkoop bestaand bezit | 477 | 485 | ||
| Afboeking IHR | -1.715 | -1.756 | ||
| Afschrijving (dis)agio leningen | -204 | - | ||
| Te activeren interne kosten en rente: | ||||
| Rente | -380 | -993 | ||
| -380 | -993 | |||
| Buitengewone kosten | 27 | 27 | ||
| Afboeking stopgezette projecten | -1.658 | -15 | ||
| Investing aftrek (KIA, EIA en MIA) | - | - | ||
| ATAD rente | 1.317 | 2.630 | ||
| Onderhoudslasten uit renovatieprojecten | -232 | -2.991 | ||
| Fiscaal resultaat | 20.965 | 20.506 | ||
| Te verrekenen verliezen | - | - | ||
| Belastbaar bedrag | - | 20.506 | ||
| Belastingbedrag 19% over 200.000 | 38 | 38 | ||
| Belastingbedrag 25,8% over restantbedrag | 5.355 | 5.239 | ||
| De verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt op basis hiervan | 5.393 | 5.277 |
Effectieve belastingdruk
| 2025 | 2024 | |
|---|---|---|
| Acute belasetinglast | ||
| 2022 | - | -719 |
| 2023 | - | -502 |
| 2024 | -502 | 5.277 |
| 2025 | 5.393 | |
| Totaal acute belastinglast | 4.891 | 4.056 |
| Mutatie latente belastingen | 230 | 1.302 |
| Totaal belastinglast volgens V&W | 5.121 | 5.358 |
| Effectieve belastingdruk | 4,5% | 5,4% |
* Gebaseerd op het commerciële resultaat voor belastingen gecorrigeerd met commerciële waardeveranderingen.
| 2025 | 2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| Commercieel resultaat voor belastingen | 112.978 | 25,80% | 99.127 | 25,80% |
| Waardeveranderingen commercieel | -88.451 | -20,2% | -74.449 | -19,7% |
| Verkoop bezit | -1.238 | -0,3% | -1.270 | -0,3% |
| Mutatie latente belastingen | 230 | 0,1% | 1.302 | 1,2% |
| Acute belasting voorgaande jaren | -502 | -0,1% | -1.220 | -1,1% |
| Afschrijvingen | -1.194 | -0,3% | -1.580 | -0,4% |
| Onderhoudslasten fiscaal | -232 | -0,1% | -2.991 | -0,7% |
| Afboeking stopgezettte projecten | -1.658 | -0,4% | ||
| Overig | -557 | -0,1% | ||
| ATAD rente | 1.317 | 0,3% | 2.630 | 0,6% |
| Totale belastingtdruk | 4,5% | 5,40% | ||
Het toepasselijke tarief vennootschapsbelasting voor de acute belastingplicht bedraagt over de eerste 200.000 euro 19 procent. Voor het resultaat daarboven is het tarief 25,8 procent.
De effectieve belastingdruk is lager, met name als gevolg van de fiscaal niet belaste waarderingsverschillen, en bedraagt 4,5 procent in 2025 (2024: 5,4 procent).
De effectieve belastingdruk is lager, met name als gevolg van de fiscaal niet belaste waarderingsverschillen, en bedraagt 4,5 procent in 2025 (2024: 5,4 procent).