Het totale jaarresultaat na belastingen in 2025 bedraagt €107,9 miljoen (2024: € 93,8 miljoen). Dit positieve resultaat wordt met name veroorzaakt door een waardestijging (niet gerealiseerde waardeveranderingen) van ons vastgoed met € 129,3 miljoen, ten opzichte van €125,7 miljoen in 2024. Tevens is voor een aantal projecten besluitvorming afgerond en is voor een totaalbedrag van € 40,8 miljoen de onrendabele van de investeringen in projecten in ontwikkeling verantwoord onder de overige waardeveranderingen (2024: € 51,3 miljoen). Het netto exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille bedraagt € 38,1 miljoen (2024: € 36,0 miljoen).

De marktwaarde van onze vastgoedportefeuille is in 2025 met € 142 miljoen (7,5%) toegenomen naar € 2.042 miljoen (DAEB: €1.707 miljoen en niet-DAEB: € 335  miljoen). Dit is voornamelijk het gevolg van de waardestijging van onze vastgoedportefeuille die hiermee de landelijke trend en regionale trend volgt. De autonome waardeontwikkeling van het vastgoed (standing portefeuille) kwam uit op een gemiddelde stijging met 6,8%.  Aan de waardeontwikkeling liggen verschillende factoren ten grondslag. Het effect met de grootste invloed is de leegwaardeontwikkeling. Daarnaast zorgen ook de stijging van de markthuren, huurharmonisatie en huurindexatie voor een hogere marktwaarde. De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) genomen. Deze rentevoet wordt verhoogd met:  

• Een vastgoedsector gebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoer.
• Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico.
• Een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.

De disconteringvoet voor de berekening van de marktwaarde van de woningen is in 2025 met 0,1 procentpunt toegenomen tot een gemiddelde van 7,0%. De disconteringvoet voor de berekening van de marktwaarde van BOG-eenheden is stabiel gebleven en kende een beperkte afname met 0,1 procentpunt tot 7,0%. Voor de onderhouds- en beheerkosten is aangesloten bij de VTW-normen (Vastgoedtaxatie-wijzer Koëter). In de marktwaarde is geen achterstallig onderhoud ingerekend. 

In het algemeen worden verschillen in de mate van stijging tussen de marktwaarde en de beleidswaarde veroorzaakt door beleidsmatige afwegingen die wel van invloed zijn op de beleidswaarde maar niet op de marktwaarde. Onderstaande tabel biedt inzicht in de hoogte van de marktwaarde en de beleidswaarde en het verschil tussen beide.

De basisbeoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s. De ratio’s zijn:

• ICR (liquiditeit): maakt inzichtelijk of de corporatie op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
• LTV (vermogen): maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijke beleid van de corporatie. 
• Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie van de corporatie, rekening houdende met het maatschappelijke beleid van de corporatie. 
• Dekkingsratio (onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen. 
• Onderpandratio (WSW): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand (DAEB-vastgoed, en niet-DAEB-vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

Onderstaande geeft de 5 financiële ratio’s weer met de realisatie van 2025 en 2024. De solvabiliteit en ‘loan to value’ zijn uitgedrukt in zowel percentage van de marktwaarde als van de beleidswaarde. Het beoordelingskader kijkt naar beide ratio’s uitgedrukt in de beleidswaarde.

Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. 

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de instelling gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien:

• de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn; 
• een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen; 
• het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.

De leningen in de portefeuille van Wooncompas bevatten geen rentederivaten en geen embedded derivaten. Op balansdatum werd door Wooncompas géén markt-, prijs- of valutarisico gelopen rondom financiële instrumenten. Het gebruik van rente-instrumenten is volgens het financieel reglement van Wooncompas wel toegestaan. Er mag echter slechts gebruik worden gemaakt van rentecaps of payer swaps die risico beperkend werken en geen speculatieve doelstelling hebben. Wooncompas heeft geen voornemens om gebruik te maken van rentecaps of payer swaps.

Wooncompas loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Wooncompas risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Wooncompas risico’s over de marktwaarde. Van oudsher heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een richtlijn renterisico op haar website staan. Volgens deze richtlijn mag – vrij vertaald – het deel van de leningenportefeuille van een individuele corporatie dat jaarlijks blootstaat aan renteherziening en/of herfinanciering niet meer bedragen dan 15 procent van die leningenportefeuille. In 2014 besloot WSW dat zij de richtlijn niet gebruiken als richtlijn waar elke individuele corporatie aan moet voldoen. De bepaling dat een individuele corporatie niet meer dan 15 procent van haar leningenportefeuille jaarlijks mag blootstellen aan renterisico is daarmee ook komen te vervallen. WSW handhaaft wel de 15 procent als risicomaatstaf voor de maximum herfinanciering voor WSW op het collectief aan corporaties. Dit komt voort uit de wens van WSW dat het liquiditeitsrisico binnen de totale borg beheersbaar blijft en dat WSW wil voorkomen geconfronteerd te worden met het risico op omvangrijke aanspraken op de borg die het niet kan honoreren. WSW zal er daarom op toezien dat het herfinancieringsrisico van alle deelnemende corporaties samen per jaar maximaal 15 procent van het geborgde lening volume bedraagt. In het treasurystatuut van Wooncompas is bepaald dat het totaalbedrag waarover renterisico mag worden gelopen maximaal het door WSW vastgestelde maximum voor de gehele sector mag bedragen. Wooncompas heeft ook haar bedrijfseconomische renterisico bepaald in het treasurystatuut, dat komt uit op 20%. Wooncompas zal met name in 2027 door voorgenomen investeringen boven de 15 procent uitkomen.

Kredietrisico's worden ook wel tegenpartijrisico's genoemd en hebben te maken met het nakomen van verplichtingen. Wooncompas heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

Voor de door Wooncompas afgesloten basisrentelening, met een hoofdsom van € 10 miljoen geldt het volgende liquiditeitsrisico: wanneer geldgever en geldnemer geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de lening overeenkomst worden beëindigd en zal op de herzieningsdatum van de kredietopslag het restant van de hoofdsom met rente, kosten en eventueel verschuldigde vergoedingen in zijn geheel worden afgelost. In geval van vervroegde aflossing wordt aanvullend, op de herzieningsdatum van de kredietopslag, de marktwaarde van de renteafspraken inzake de basisrente over de resterende looptijd van de leningsovereenkomst afgerekend. Voor genoemde basisrentelening is een rente verschuldigd over het schuldrestant van 3,32 procent, bestaande uit een basisrente van 3,12 procent en een kredietopslag van 0,20 procent. De kredietopslag loopt tot en met 21 december 2025. Daarnaast maakt Wooncompas gebruik van een kredietfaciliteit bij de Rabobank ter hoogte van € 5 miljoen. Als zekerheid voor de beschikbare kredietfaciliteit heeft Wooncompas onderpand verstrekt met een WOZ-waarde ter hoogte van circa € 15,3 miljoen. Het onderpand betreft 36 woningen in het project Centrumplan fase II. De kredietfaciliteit wordt beperkt door een bankgarantie van maximaal € 2,4 miljoen welke is verstrekt in het kader van één van onze projecten met een looptijd tot uiterlijk 31 december 2026.

Voor de beschikbaarheid van geborgde financiering voor sociale woningbouw tegen gunstige voorwaarden is de organisatie sterk afhankelijk, in lijn met de gehele sector, van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het WSW. Voor de beschikbaarheid van financiering voor activiteiten waar geen borging voor mogelijk is, is de organisatie evenals andere marktpartijen sterk afhankelijk van de bereidheid van banken of andere financiers om deze financieringen te verstrekken.

Wooncompas blijft zich de komende jaren richten op het vergroten en verbeteren van de woningportefeuille, met nadruk op betaalbare huurwoningen, verduurzaming en gebiedsgerichte ontwikkeling. De investeringsopgave richt zich op nieuwbouw, sloop/nieuwbouw en renovatie, waarbij de focus ligt op het versterken van bestaande werkgebieden en het bijdragen aan leefbare buurten. Tegelijkertijd wordt rekening gehouden met externe factoren zoals stijgende bouwkosten, beschikbaarheid van locaties en doorlooptijden van procedures.

De financieringsstrategie is gericht op het verantwoord benutten van de beschikbare investeringsruimte binnen de kaders van toezichthouders en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daarbij blijft aandacht voor kasstroomontwikkeling, rentebewegingen en de ontwikkeling van financiële ratio’s zoals ICR en LTV. Tijdelijke druk op ratio’s in latere jaren wordt acceptabel geacht, als er voldoende bijsturingsmogelijkheden aanwezig blijven.

De organisatie ontwikkelt zich mee met de groeiende portefeuille en strategische ambities. Dit kan leiden tot een tijdelijke uitbreiding van de personeelsformatie, waarbij tegelijkertijd wordt gestuurd op efficiency en beheersing van bedrijfslasten per woning. Arbeidsmarktkrapte en cao ontwikkelingen blijven aandachtspunten.

De ontwikkeling van opbrengsten en resultaten is mede afhankelijk van externe omstandigheden, waaronder landelijk huurbeleid, renteontwikkelingen, inflatieontwikkelingen, bouwkosten, fiscale regelgeving en beschikbaarheid van subsidies. Deze factoren worden continu gemonitord en periodiek verwerkt in scenarioanalyses binnen de meerjarenbegroting.

Onzekerheden rondom wet en regelgeving, huurbeleid en ontwikkelingen in de economie kunnen invloed hebben op de investeringscapaciteit en financiële positie. Als zich na balansdatum bijzondere gebeurtenissen voordoen, worden deze voor zover relevant, meegenomen in de verwachtingen voor de komende periode.

Risico’s zijn de effecten van onzekerheden op het behalen van doelstellingen. Met name de nadere grenzen van de financiële beleidsruimte, door stijgende bouwkosten, stijgende rentepercentages en stapeling van (duurzaamheids-)opgaven en de nationale en regionale politieke en beleidsontwikkelingen, het ontbreken van voldoende nieuwe bouwlocaties, betekenen voor Wooncompas strategische uitdagingen. Uitdagingen waarop Wooncompas zo goed mogelijk wil anticiperen, onder meer door het uitvoeren van risicomanagement. We actualiseren jaarlijks onze risico-inschatting. Wooncompas is en blijft een solide corporatie. De impact op de bedrijfsvoering wordt zo goed mogelijk ingeschat, waarvoor we ook in 2025 gebruik hebben gemaakt van onze beproefde methodiek om risico’s in beeld te brengen en te waarderen. De risico’s zijn in verbinding met de doelstellingen zoals verwoord in onze  strategie en (portefeuille)beleid.

De positie van risicomanagement is binnen Wooncompas inmiddels stevig verankerd als organisatiehulpmiddel bij het behalen van ondernemingsdoelen. Het risicomanagement is tevens aangesloten bij de meest recente wet- en regelgeving. Het risicobeleid voorziet erin dat over onze risicobeheersing jaarlijks verantwoording wordt afgelegd aan de Raad van Commissarissen. In 2026 zal integraal risicomanagement verankerd blijven door de integratie met door proceseigenaren op te stellen overzichten van operationele risico's behorende bij primaire processen die in de Tertiaalrapportages worden opgenomen. Door het opnemen van risico-indicatoren in de rapportagecyclus en het organiseren van de three lines binnen het Internal Control Framework zorgt Wooncompas ervoor dat risicobewustzijn onderdeel blijft van de dagelijkse praktijk. Openheid, transparantie, begrip en het aanvaarden van consequenties leiden daarbij tot een verbeterde risicocultuur (soft controls). In het navolgende zullen deze risico's nader worden omschreven en zal worden ingegaan op de beheersmaatregelen die Wooncompas wil inzetten om de kans en/of impact van de geschetste risico's te verminderen.

In 2025 heeft Wooncompas wederom gemeend het vraagstuk met betrekking tot de kansen en bedreigingen en de mogelijke impact hiervan op de strategische doelen breder in de organisatie te beleggen. Niet alleen de directieleden, maar ook de business controller, de financieel manager, de portefeuillemanager en de onafhankelijke controller zijn hierbij betrokken geweest. De bestaande set van strategische risico's uit 2024 is herijkt. Bekeken is welke risico's nog steeds relevant zijn, welke minder en welke risico's zouden moeten worden toegevoegd. Dit betekent dus niet dat de risico's die in 2024 geïdentificeerd zijn en in de nieuwe top 12 niet meer terugkomen, geen risico meer zijn. Het betekent wel dat ze in 2025 lager gewaardeerd zijn, dan wel dat er nieuwe hoger gewaardeerde risico's voor in de plaats gekomen zijn.

 Alle betrokkenen hebben zich uitgesproken over de kans (of frequentie) dat een risico zich voordoet, hierbij rekening houdend met bestaande beheersmaatregelen en de impact die dat op Wooncompas zou kunnen hebben. De individuele scores zijn met elkaar besproken, waardoor er wederzijds begrip en een zekere consensus over gegeven scores is bereikt. Hieruit volgt dan een totaalscore. Er zijn 18 strategische risico’s geïdentificeerd waarvan we doorgaans alleen de top-10 actief volgen. Na afwegingen met betrekking tot de ‘risk-appetite’ (risicobereidheid) en de verschillen tussen de scores is besloten dit jaar de top 12 strategische risico's hier te bespreken. Deze top 12 is gebaseerd op de totaalscores (kans * impact). Het betreft hier scores die zichtbaar hoger zijn dan de overige 6.