Jaarlijks wordt 1/3e deel van het vastgoed in exploitatie getaxeerd door onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van het vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3e deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is.

Voor het 2/3e deel van het bezit (exclusief BOG eenheden) dat niet getaxeerd wordt, taxeert de corporatie het bezit zelf. Voor het 2/3e deel van de BOG eenheden dat niet getaxeerd wordt, wordt een markttechnische update verricht door de taxateurs.

Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisversie zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Wooncompas en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Wooncompas maakt in 2025 voor de taxaties gebruik van twee taxateurs.

De eindwaarde of restwaarde is de geschatte opbrengstwaarde van het object aan het einde van de beschouwingsperiode. De eindwaarde wordt bepaald door de geschatte bruto huuropbrengsten aan het einde van de beschouwingsperiode te delen door een geschat (bestaande voorraad) of gewenst (investeringsprojecten) rendement. Dit rendement wordt de exit yield (EY) genoemd. Hoe hoger de EY hoe lager de eindwaarde.
De woningen kenden ultimo 2025 een gemiddelde exit yield van 4,4 (2024: 4,3) procent. Voor de BOG-eenheden gold ultimo 2025 een gemiddelde exit yield van 8,3 (2024: 8,5) procent.

De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten in de toekomst te bepalen. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) genomen. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen.
Deze rentevoet wordt verhoogd met:

Instandhoudingonderhoud is het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen, die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Tot het onderhoud wordt ook gerekend het zogeheten incidenteel of klachtenonderhoud.

Mutatieonderhoud doet zich voor bij het vrijkomen van de woning door contractopzegging door de huurder. De hoogte van de kosten voor het mutatieonderhoud is afhankelijk van het type verhuureenheid. Mutatieonderhoud geldt alleen in het geval van wederverhuur (door exploiteer scenario). In het geval van verkoop (uitpondscenario) wordt mutatieonderhoud niet opgenomen. Sinds 2019 is het mutatieonderhoud verwerkt in het instandhoudingsonderhoud.

Onder beheerkosten worden verstaan de interne kosten gemaakt ten behoeve van het beheer van ieder object, inclusief kosten van huurherziening en interne kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van het object en exclusief niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerskosten, taxatiekosten en accountantskosten. De beheerkosten worden rechtstreeks afgeleid uit de Vastgoedexploitatiewijzer, als zijnde de meest representatieve norm in de markt.

De periode waarin geen huur wordt ontvangen voor leegstaande eenheden.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.
De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Er is als volgt met de vrijheidsgraden omgegaan:

• Markthuur(stijging)
  Voor alle woningen is gebruik gemaakt van de markthuurtabel Zuidelijke Randstand vanuit het regionale marktwaardeoverleg. De gehanteerde markthuurtabel is in overleg met de externe taxateurs vastgesteld.
• Exit yield (%):Bij BOG is de exit yield bepaald in relatie tot de gehanteerde disconteringsvoet. Bij woningen is de exit yield conform het handboek toegepast. Daar waar de taxateurs bij de waardering van het 1/3e deel de exit yield aanpassen is dit toegelicht. In de interne waarderingen is de exit yield niet aangepast. Incidenteel zijn overrules van taxateurs uit voorgaande jaren gehandhaafd om een waardering aan te laten sluiten op de volledige taxaties.
• Leegwaarde(stijging): De gehanteerde leegwaarde voor het 1/3e deel volledige taxatie is in overleg met de externe taxateurs vastgesteld. De leegwaarde van het 2/3e deel interne taxatie is op vergelijkbare wijze vastgesteld (LWI-tool op basis van NVM-transacties). Voor de leegwaardebepaling van de interne taxaties is nadrukkelijk ook gekeken naar de samenhang met de volledige taxaties.
• Onderhoud: Het Handboek Marktwaardering hanteert een bedrag per woning rekening
• houdend met eengezinswoningen/meergezinswoningen en ouderdom. Wooncompas past voor alle woningen het VTW-boekje (Vastgoed Taxatiewijzer, Koëter) toe (VEX-normen), welke de instandhoudingskosten per woning verfijnder berekent.
• Mutatiegraad: Voor de woningen is gebruik gemaakt van de Best Practices vanuit het regionale marktwaardeoverleg. De berekening is gebaseerd op de gemiddelde mutatiegraad over de periode boekjaar 2020 t/m 2024, waarbij rekening gehouden wordt met plausibele onder- en bovengrenzen en gecorrigeerd wordt voor grote afwijkingen ten opzichte van voorgaand jaar. De toepassing van deze regels zorgt ervoor dat de ontwikkeling van de mutatiegraad minder grillig verloopt
• Disconteringsvoet: De gehanteerde disconteringsvoeten zijn in TM berekend op basis van de opslagen-systematiek en voor het 1/3 deel volledige taxatie in overleg met de externe taxateurs vastgesteld. De volledige taxaties zijn vertaald naar het 2/3e deel interne taxaties, waarbij het uitgangspunt is zo min mogelijk te corrigeren op de modelmatige berekening van de disconteringsvoet. Incidenteel is er een aanpassing gedaan om een waardering aan te laten sluiten op de volledige taxaties.

Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen.
De gekozen complexindeling sluit aan bij de financieel administratieve complexindeling zoals die ook in het primaire systeem is opgenomen en die ten behoeve van de sturing wordt gehanteerd. Uitgangspunten binnen deze complexindeling zijn homogeniteit van het bezit binnen een complex alsmede vergelijkbare bouwjaren. Per complex (zijnde een kasstroom genererende eenheid) is ten behoeve van de taxatie een onderscheid gemaakt tussen woningen, parkeren en BOG. Dit is noodzakelijk omdat binnen de gekozen waarderingssystematiek de methodiek en de opbouw van de parameters verschilt.

De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 1.356 miljoen (2024: € 1.185 miljoen).

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Vanaf 2026 wordt de maximale jaarlijkse huurstijging gekoppeld aan een drie-jaars gemiddelde van de inflatie. Dit zal wettelijk worden vastgelegd. Hierdoor varieert de huurstijging minder sterk per jaar.

Bij het opstellen van de MJOB houdt Wooncompas rekening met actuele prijspeil 2026. De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

Wooncompas heeft ultimo 2025 nog 696 eenheden met een EFG label, waarvan 59 reeds verduurzaamd maar nog niet voorzien van een afgemeld nieuw energielabel. Voor de complexen met EFG labels is – voor zover nodig – een correctie doorgevoerd op de beleidswaarde, conform de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen.

In de marktwaarde zijn geen uitgaven opgenomen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. De technische staat van het bezit is op zijn minst redelijk tot goed.

De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026 – 2035.

De jaarrekening 2024 is vastgesteld in de vergadering van de raad van commissarissen gehouden op 28 mei 2025. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

In de statuten van Wooncompas zijn geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming. Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2025 ten bedrage van € 92,2 miljoen geheel ten laste van de overige reserves te brengen.

Op de regel dotaties wordt het bedrag van nieuw gevormde en toevoegingen aan de voorzieningen verantwoord.

Op de regel onttrekkingen t.b.v. de ontwikkeling worden de investeringen die aan de voorziening zijn onttrokken (- € 17,7 miljoen) opgenomen.

Ultimo 2025 resteert er nog een voorziening op de projecten Blaak, Rembrandtweg fase 2, Dorpsdijk Rhoon, JS Bachstraat, Prunuslaan, Rietstapstraat – Landstraat, Hollandsestraat, Westdonck fase 1a, Vrouwenpolder vlek 4, Westdonck fase 1b, Westdonck GREX, Mauritsweg cpl 2+3, Voormalig WBV bezit cpl 159+160, Terbregse Rottekade, Stationstuinen fase 1 en Kruisdijkpark. Deze voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde gezien de oprenting niet materieel is.

In november 2024 is een lening met variabele hoofdsom (LVH) afgesloten. De lening heeft een looptijd van 2 jaar en een maximale hoofdsom van € 10,0 miljoen. De minimale opname is 20%. Op stortingsdatum per 16 december 2024 is € 2,0 miljoen opgenomen. In de loop van 2025 zijn aanvullend twee opnames gedaan voor een totaalbedrag van € 8,0 miljoen. Deze in 2025 opgenomen bedragen zijn in oktober 2025 volledig afgelost. Per ultimo 2025 resteert derhalve uitsluitend de in 2024 opgenomen € 2,0 miljoen als uitstaande hoofdsom. Deze lening is met name bedoeld om te kunnen voorzien in de financieringsbehoefte op korte termijn.

De marktwaarde van de leningen geborgd door het WSW is verantwoord op basis van de WSW berekening die gebaseerd is op de €STR market rate (mid curve) en bedraagt €283,9 miljoen op 31-12-2025. De marktwaarde van de ongeborgde leningen is verantwoord op basis van een treasury berekening gebaseerd op de Euro swaprente van Bloomberg en bedraagt € 49,4 miljoen. De totale marktwaarde van de leningenportefeuille op 31-12-2025 bedraagt € 333,4 miljoen (2024 € 321,5 miljoen). Bij de bepaling van de marktwaarden zijn geen opslagen op de rentecurve toegepast.

In 2021 is er een commerciële financiering afgesloten via de Rabobank. Dit betreft een lening waarbij geen sprake is van borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze lening heeft een hoofdsom van € 5 miljoen en een looptijd van 10 jaar. Als zekerheid heeft de Rabobank een pandrecht op de huidige en toekomstige rechten/vorderingen die samenhangen met de registergoederen waarop hypotheekrecht is gevestigd. Dit hypotheekrecht heeft betrekking op 36 niet-DAEB woningen van nieuwbouwproject Centrumplan Fase 2 te Ridderkerk. Deze woningen vertegenwoordigen een marktwaarde in verhuurde staat van circa € 4,7 miljoen.

De leningen in de portefeuille van Wooncompas bevatten geen rentederivaten en geen embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract.
De waardering is gedaan op basis van de netto contante waarde methode en toekomstige kastromen zijn contant gemaakt tegen de rentecurve per 31-12-2025

Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.